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詳情信息


本應是和和睦睦的家人

卻因借名買房一事對簿公堂!

這是怎么回事?


姐姐認為房子是她買的

只是借了弟弟的名字

弟弟認為房產證上寫的是自己的名字

房子就是自己的,不該歸姐姐

借名買房的事情真實有效嗎?

購房后房屋的所有權歸誰?

法律對此又是如何界定的呢?



基本案情



阿梅與阿榮是姐弟。2008年,已經有兩套房的阿梅看中某小區一套房,便以現金方式向前業主支付了定金4.37萬元。


因當時弟弟阿榮剛參加工作,且是集體戶口,經與父母、阿榮商量之后認為以弟弟阿榮的名字購買房子,既可以解決弟弟落戶、后續結婚生子問題,又可以解決因限購政策無購房資格問題。


于是,由阿榮與前業主簽訂《房地產買賣合同》,約定阿榮以82萬元價格購買房屋。


2010年9月,房產過戶登記至阿榮名下并辦理了抵押登記,但房屋的首付款、稅費及2013年4月前的房貸均由阿梅支付,此后的房貸則由阿榮自行償還。


2013年5月初,父母要求將房屋給阿榮,阿梅堅決不同意,僅同意給父母養老居住。此后,父母又建議將房屋給阿榮,并由阿榮實際償還房貸。


2020年5月,姐弟雙方矛盾激化,阿梅訴至廣州市白云區人民法院,請求法院判令阿榮將產權過戶登記至其名下,并協助辦理房產的抵押登記涂銷手續。


阿梅

“父母長期無工作和收入來源,基本沒有積蓄,購買房屋時阿榮剛參加工作收入較低,2013年之前的物管費、水電煤等費用都是我繳納的,且辦理銀行貸款時預留的電話也是我的手機號。所以,這房屋的所有權應歸我所有。”


阿榮

“不同意阿梅的訴請,雙方之間不存在借名買房的事實,房屋是父母為我購買的,因阿梅熟悉購房流程才委托她辦理購房手續,阿榮是房屋的實際產權人,且房屋已登記在我名下。且阿梅當時對我以及父母負有一些債務,部分款項等于是阿梅的出資來抵償所負的債務。阿梅在沒有證據證明房屋產權登記存在錯誤的情況下,不能主張房屋過戶手續。”


法院:

不認定為借名買房



白云法院認為:阿梅主張其是借用阿榮的名義購買房屋,并提起訴訟,則應承擔相應的舉證證明責任,以證實雙方已明確約定房屋是借用出名人即阿榮的名義購買,所有權仍歸屬實際出資人即阿梅所有。


本案中,雖然阿梅支付了房屋的首付款、相關稅費,并償還了部分房貸,但阿梅提供的微信聊天記錄并未證實雙方存在借名買房的合意。阿梅與阿榮系姐弟關系,雙方之間具有較密切的親屬關系,家庭成員之間為家庭日常生活或一方幫助另一方有資金往來、經濟資助應屬正常,阿梅提交的證據未能證實雙方在購房時已經達成借名買房的合意,且不足以合理排除案款屬于親屬之間基于個人感情或者親情而資助、贈與或借款的可能性,因此在阿梅未能提供借名買房的書面協議或其他證據證實其主張的情況下,其應依法承擔舉證不能的不利后果。


綜上所述,一審法院判決駁回阿梅的全部訴訟請求。


宣判后,阿梅沒有提起上訴,判決發生法律效力。


法官說法



實踐中,由于購房資格限制、逃避債務等原因,借名買房的情形十分常見。《中華人民共和國物權法》第九條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。”該條是對不動產登記及效力的規定。不動產物權的公示方法是登記,只有經過登記,才能夠發生物權變動的效果,才具有發生物權變動的外部特征,才能取得不動產物權變動的公信力。


因此,借名買房的借名人與出名人之間的借名買房協議,只在其內部產生債權債務關系,而不發生物權變動的效果,不能據此認定借名人是不動產物權的所有權人。借名人可依據債權請求權請求將房屋過戶至自己名下,而非基于物權請求權,兩者有所區別。

法官提醒:

要嚴格遵守法律,切莫通過借名買房鉆空子,規避國家房地產調控政策,或違規購買經濟適用房等保障性住房。更要充分認識借名買房的風險,防止貪圖眼前利益,最終得不償失。



法條延伸:


《民法典》第二百零九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源,所有權可以不登記。



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